Apartman Yönetimi Hakkında Bilmemiz Gerekenler

[Kristen Stewart]

OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki oldugunuz müddetçe; otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde

yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir

mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında

sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı sizin savunulacak pek bir hakkiniz olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi

icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İste bu nedenlerle

ortak giderlerden hissenize düsen payı ödemenizde yarar var.

YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apar?man yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.
Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen sekle uymak zorundadır

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre

yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından

SU SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için

ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler

seyahate çıkanlar para ödemezse

gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yari para ödemeyi teklif edecek

küçük çocuğu olanlar küçüklerin hesaba katılmamasını isteyecek

balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için balkonu olanların diğer kat sahiplerinden daha fazla ödemesi gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye sokularak is içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü şekilde

herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.

MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN

TERASA KAÇAK KAT YAPILMIŞSA
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay’ın muhtelif içtihatları

özetle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça

su anda bu kanuna tabi binaların ortak yerlerinin işgali

İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulucalar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.


GİRİŞ KATINDA OTURANLAR ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz

bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa

konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre

açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için

yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.


APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT EDİLMEMİŞSE
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş oldugu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı

bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da

bu süre uzamayacaktır. Çünkü

Kat Malikleri Kurulu’nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri

gerekse mesai saati dışındaki zamanlar

kurul toplantısı için daha elverişlidir.


APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI

YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda

olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki

yönetim planında belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayinin dışındaki bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda

toplantının 15 gün önce kat maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten giderebilecektir.


APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?Kanunda

yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselere? hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği belirtilmiştir. Ancak

görevin özelliği dikkate alınırsa

bu üyelerde gene de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz konusu değildir.





Alıntıdır.

 

[Kristen Stewart]

YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU’NDAN KARAR ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İSLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu)

anatasinmazin yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak

yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu

yöneticinin yetkili oldugu konuların sinirini çizmiş olabilir. Bundan başka

yönetici

kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek isleri de

ancak Kat Malikleri Kurulu’ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde

ilgili binanın konumu

nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.


YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu)

denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca denetlenir. Denetçi

yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse

Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu’na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor

daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.


DENETÇİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUGU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim kurulu)

tıpkı yönetici gibi

birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere

denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin de

her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması uygun olur.


YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi

normal halde

görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan

yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet oldugu da bilinmektedir. Bu durumda

vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.


YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anatasinmazin yönetimini

kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye

yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Kanun

yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da

Kat Malikleri Kurulu’nca bütün kat maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını

Kat Malikleri Kurulu’nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).


KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün oldugu gibi

dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KM. 34/I). Kanunda

yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa

bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip

reşit olan

bedensel engeli olmayan

ahlaka

kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.)

yönetti seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.


BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm şayisi 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / I ). Ancak anatasinmazin bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse

malik kanunen yönetici durumundadır.


YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun

yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır ( KM 35 ). Ancak kanun

yönetim planında aksine hüküm yoksa

korunması

bakimi ve onarımı

sigorta ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; anatasinmazin korunması ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu’ nü toplantıya çağırma; isletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.

YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUGU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1’ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak

uygulamada pek çok yöneticinin isletme defteri

kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise

bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.

 

[Kristen Stewart]

YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR

GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını

yani görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre yahut süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu

birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen yöneticinin

bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu ‘ nah götürmek zorundadır. Ancak

kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden alınmasını hakimden istemelidir.


APARTMAN HATATINDAKİRACI VEYA KAT MALİKİDİĞER SAKİNLERİ RAHATSIZ EDERSE NE YAPILABİLİR?
Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi gerekir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkil önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır.
Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa

diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan uzaklaştırılmış olur.


APARTMAN BAHÇESİ OTOPARK HALİNE GETİRİLEBİLİR Mİ?
Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz. Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak kullanılabilir.


APARTMANIN KAT MALİKLERİ EVLERİNDE EVCİL HATVAN BESLEYEBİLİRLER Mİ?
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı

Alıntıdır. planda bu konuda açıklık yoksa ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz. bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu’ nün aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapinin kullanılması Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine her zaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri bundan sonra bu isteği reddeden kurul katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir.Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez

 

[Arina]

Sağol canım bilgilendirme için

 

[ilk_nur]

paylaşım için sağol